Glossaire
Les termes de l'investissement immobilier et du viager, expliqués simplement.
- Abattement
- Réduction forfaitaire appliquée au loyer avant impôt dans les régimes « micro » (ex. 30 % en micro-BIC, 50 % en meublé classé) : vous n'êtes imposé que sur la part restante.
- Cashflow
- Le flux de trésorerie : ce que l'opération vous met dans la poche (ou vous coûte) chaque année une fois tout payé — loyers moins charges, mensualité et impôts. Positif = autofinancé.
- Coût du crédit
- Le total des intérêts et de l'assurance payés sur toute la durée du prêt, exprimé en € ou en % du capital emprunté.
- CRD
- Capital Restant Dû : la part du prêt qu'il vous reste à rembourser à une date donnée. Il diminue à chaque mensualité jusqu'à zéro en fin de crédit.
- Enrichissement
- Le gain de patrimoine net à l'horizon : ce que vous possédez en plus à la fin (bien revendu net de crédit + cash accumulé) par rapport à l'apport investi.
- LTV
- Loan-to-Value : la part du bien financée à crédit (capital emprunté ÷ prix). 80 % = vous empruntez 80 % et apportez 20 %.
- Plus-value
- Le gain réalisé à la revente (prix de vente − prix d'achat). Imposée après abattements pour durée de détention, exonérée totalement après 22 ans (IR) / 30 ans (prélèvements sociaux).
- Point mort
- L'année à partir de laquelle le cumul des cashflows devient positif : l'opération a remboursé l'effort initial et commence à s'autofinancer.
- Prélèvements sociaux
- Les 17,2 % de CSG-CRDS prélevés sur les revenus du patrimoine (loyers au réel, plus-values), en plus de l'impôt sur le revenu.
- Rendement brut
- Loyer annuel ÷ prix d'achat. Indicateur simple mais incomplet : il ignore les charges, la fiscalité et le crédit. Ne dépend pas du régime fiscal.
- Rendement net
- Rendement après déduction des charges ET de la fiscalité. C'est la seule lentille de rendement qui distingue vraiment les régimes fiscaux entre eux.
- TAEG
- Taux Annuel Effectif Global : le coût réel du crédit toutes charges comprises (intérêts + assurance + frais), le bon indicateur pour comparer deux offres.
- Taux moyen d'imposition
- L'impôt total ÷ le revenu total : le taux réellement payé sur l'ensemble, toujours inférieur à la TMI.
- TMI
- Taux Marginal d'Imposition : la tranche dans laquelle tombe votre dernier euro de revenu (0, 11, 30, 41 ou 45 %). C'est le taux qui s'applique au revenu foncier supplémentaire.
- TRI
- Taux de Rentabilité Interne : le rendement annuel moyen de l'opération sur toute sa durée, en tenant compte du crédit, des flux et de la revente. Plus il est élevé, mieux c'est.
- VAN
- Valeur Actuelle Nette : la richesse créée par l'opération exprimée en euros d'aujourd'hui (flux futurs actualisés). Positive = l'investissement crée de la valeur.