Le choix entre viager occupé et viager libre est la première décision d’un investisseur en viager. Les deux formules ont des profils rendement/risque très différents.
Le viager occupé : la décote comme levier
Dans un viager occupé, le vendeur (crédirentier) conserve le droit d’habiter le bien jusqu’à son décès. Ce droit d’usage et d’habitation (DUH) représente typiquement 30 à 50% de la valeur du bien.
Conséquence : l’acheteur achète avec une décote significative.
| Viager occupé | Viager libre | |
|---|---|---|
| Prix d’entrée | 50-70% de la valeur | 100% de la valeur |
| Revenus locatifs | Aucun (le vendeur habite) | Immédiats |
| Rente mensuelle | Plus faible | Plus élevée |
| Charges | Taxe foncière uniquement | Toutes les charges propriétaire |
| Rendement type (TRI) | 5-8% sur 15 ans | 3-5% |
| Risque principal | Longévité du vendeur | Vacance locative, impayés |
Le viager libre : un investissement locatif classique
Le viager libre fonctionne comme un achat immobilier classique financé par des rentes au lieu d’un crédit. L’acheteur peut occuper le bien ou le mettre en location immédiatement.
Quel choix pour quel profil ?
- Investisseur patient, budget limité → viager occupé. La décote permet d’accéder à des biens autrement inaccessibles
- Investisseur qui cherche des revenus immédiats → viager libre. Mais le bouquet et la rente sont plus élevés
- CGP qui conseille → comparer les deux scénarios avec les mêmes hypothèses. Le simulateur investisseur Le Viager calcule le TRI et la VAN pour les deux formules
La fiscalité : un avantage méconnu
Les rentes viagères bénéficient d’un abattement fiscal selon l’âge du vendeur au moment de la signature :
| Âge à la signature | Part imposable de la rente |
|---|---|
| Moins de 50 ans | 70% |
| 50-59 ans | 50% |
| 60-69 ans | 40% |
| 70 ans et plus | 30% |
Pour un vendeur de 75 ans, seuls 30% de la rente sont imposables. C’est un avantage fiscal significatif par rapport à un loyer classique imposé à 100%.
Simuler avant de décider
La décision entre viager occupé et libre dépend de votre horizon d’investissement, votre tolérance au risque de longévité, et votre besoin de revenus immédiats. Utilisez le simulateur investisseur pour comparer les deux scénarios sur votre cas concret.