Le calcul d’un viager repose sur trois composantes : le bouquet (versement initial), la rente viagère (mensualités jusqu’au décès) et le DUH (Droit d’Usage et d’Habitation). Comprendre comment chacune est déterminée est essentiel pour produire une évaluation actuariellement cohérente.
Les 4 méthodes de calcul
1. Le barème fiscal (Article 669 du CGI)
C’est la méthode la plus simple — et la moins précise. Le barème fiscal attribue un pourcentage d’usufruit par tranche d’âge :
| Âge du vendeur | % usufruit |
|---|---|
| 51-60 ans | 50% |
| 61-70 ans | 40% |
| 71-80 ans | 30% |
| 81-90 ans | 20% |
Problème : ce barème ne distingue pas les hommes des femmes, et traite de la même façon un vendeur de 71 ans et un de 80 ans. Résultat : des évaluations approximatives qui peuvent varier du simple au double par rapport aux méthodes économiques.
2. Le barème Daubry
Le barème Daubry est la référence de marché depuis près de 30 ans. Il utilise l’espérance de vie par âge et sexe pour calculer un coefficient de capitalisation, un taux de rente et un pourcentage de nue-propriété.
C’est la méthode la plus utilisée par les professionnels du viager : une étude notariale sur deux l’utilise en 2026.
3. Les tables de mortalité TGH05/TGF05
Les tables réglementaires des assureurs (Tables Générationnelles Hommes/Femmes 2005) fournissent des probabilités de survie par âge, sexe et cohorte de naissance. Elles permettent un calcul actuariel précis de l’espérance de vie et de l’annuité viagère actualisée.
4. La méthode économique (NPV)
La méthode la plus rigoureuse. Elle actualise les flux futurs (rentes, loyers implicites) à un taux de rendement pour calculer la valeur actuelle du DUH et la rente d’équilibre. C’est un calcul de valeur actuelle nette (Net Present Value) appliqué au viager.
La formule centrale
rente_mensuelle = (valeur_venale - bouquet - DUH) / ax12Où ax12 est l’annuité viagère actualisée mensualisée — la somme des probabilités de survie multipliées par les facteurs d’actualisation sur toute la durée de vie résiduelle.
Pourquoi les résultats diffèrent entre professionnels
Un notaire qui utilise le barème fiscal et un agent viager qui utilise la méthode Daubry peuvent produire des propositions qui varient du simple au double sur le même bien. C’est le problème numéro 1 du marché viager.
La solution : utiliser un outil qui compare les 4 méthodes côte à côte et produit une évaluation de cohérence. C’est exactement ce que propose Le Viager.
À retenir
- Le barème fiscal est trop simpliste pour un usage professionnel
- Le barème Daubry est la référence de marché mais pas la seule méthode valide
- Les tables TGH05/TGF05 permettent un calcul actuariel précis
- La méthode NPV est la plus rigoureuse mais nécessite un taux d’actualisation pertinent
- Comparer les 4 méthodes est la meilleure pratique pour une évaluation fiable