Le barème Daubry est depuis près de 30 ans la référence du marché viager français. Créé par Jacques Daubry, il est utilisé par environ une étude notariale sur deux pour évaluer les viagers.
Comment fonctionne le barème Daubry ?
Le barème fournit pour chaque âge (de 40 à 110 ans) et chaque sexe :
- L’espérance de vie résiduelle en années
- Le pourcentage de nue-propriété (ce que l’acheteur acquiert)
- Le pourcentage d’usufruit (ce que le vendeur conserve)
- Le taux de rente (pour convertir la nue-propriété en rente mensuelle)
- Le coefficient de capitalisation (alpha) pour le DUH
Daubry vs barème fiscal : quelles différences ?
| Critère | Barème fiscal (Art. 669) | Barème Daubry |
|---|---|---|
| Distinction homme/femme | Non | Oui |
| Précision par âge | Tranches de 10 ans | Année par année |
| Base de calcul | Purement fiscal | Données de marché + mortalité |
| Prise en compte du couple | Non | Oui (tables mixtes) |
| Mise à jour | Rare | Régulière |
Quand utiliser le barème Daubry ?
Le barème Daubry est pertinent pour :
- Les viagers occupés : il intègre le calcul du DUH via le coefficient alpha
- Les évaluations de marché : ses valeurs sont calibrées sur les transactions réelles
- Les comparaisons : il sert de référence pour valider d’autres méthodes
Limites du barème
Le barème Daubry reste une table statique. Il ne prend pas en compte :
- Le niveau de vie du vendeur (qui influence l’espérance de vie réelle)
- Le taux d’actualisation (fixé implicitement à ~4.5%)
- La localisation du bien (les marchés régionaux ont des dynamiques différentes)
Pour une évaluation complète, il est recommandé de combiner le barème Daubry avec les tables TGH05/TGF05 et la méthode NPV. Un outil comme Le Viager le fait automatiquement.